Au moment de mettre en vente un bien immobilier ou de le mettre en location, ce n’est pas toujours facile de fixer le tarif car l’évaluation d’un bien est difficile, technique et est d’une grande importance pour estimer un bien immobilier correctement. En effet, si le bien est mal évalué, soit il n’aura ni acquéreur ni locataire, soit votre bien sera en dessous du marché et vous risquez d’accuser une perte importante. La meilleure chose à faire est de faire appel à une agence immobilière expérimentée dans le domaine, possédant des informations et des connaissances sûres. Des outils en lignes sont aussi disponibles, une bonne estimation immobilière accélèrera la vente et limitera les marges de négociation.
Les critères d’évaluation d’un bien immobilier
Le propriétaire d’un bien immobilier ne doit pas surévaluer ni sous-estimer son bien, différents critères doivent être observés minutieusement lorsque l’on souhaite estimer un bien immobilier, en particulier l’évaluation du juste prix. L’idéal pour le vendeur est de réaliser une plus-value et donc vendre son bien au-dessus du prix du marché, tandis que l’acquéreur voudra un bien au dessous du prix du marché et sera à l’affût de toute occasion, en particulier les défauts, pour négocier le prix initial. Le juste prix sera alors au milieu et permettra de conclure la vente en moyenne dans les 82 à 90 jours suivant la mise de la propriété sur le marché.
L’environnement est un critère important dans l’estimation d’un bien, le prix du m2 peut être différent selon les quartiers et même selon les rues. Cela est dû à l’environnement, l’attractivité du quartier, sa réputation, ses commerces, ses établissements scolaires, la sécurité, son développement, les projets en cours… Tout cela sera scruté un à un pour évaluer le prix du bien.
Les défauts sont très pénalisants, l’état de la propriété influera son prix de vente. Ses points forts et ses points faibles aideront à fixer le prix au mètre carré. Il faudra d’abord obtenir le cours du secteur qui sera ensuite surcoté suivant les points forts de l’immeuble ou décoté suivants les points faibles ou les défauts. Cela aidera à dégager le prix moyen du m2 à multiplier par la superficie de la propriété.
Les agents immobiliers ont aussi leurs critères d’estimation, un panorama permettra d’augmenter le tarif de 5 à 20% comme une vue sur un site touristique célèbre, la mer, la montagne… Une bonne orientation au Sud Est ou au Sud Ouest comptera pour 3 à 5% en plus qu’au Nord. Si le bien possède une terrasse exceptionnelle celle-ci augmentera le prix de m2 de 15%.
Les rez-de-chaussée ne sont pas vraiment prisés et leur prix sera 25% en dessous de celui des étages. Il faudra encore baisser le prix de 30% si des rénovations importantes doivent être effectuées et moins 10% si il y a un problème d’agencement ou de mauvaise répartition.
Il est aussi important de distinguer Evaluation et Expertise immobilière. Si l’évaluation permet de fixer le juste prix pour vendre une propriété rapidement à un bon prix, l’expertise doit dégager la valeur vénale afin d’obtenir les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune, la valeur locative d’un bien suivant des paramètres financiers, techniques et juridiques. Pour cela le fisc préfèrera se fier à un expert immobilier.
Demandes de valeurs foncières (DVF)
La base des demandes foncières est accessible et a été ouverte en avril 2019 par la Direction générale de finances publiques. Vous pourrez y trouver l’ensemble des ventes de biens fonciers réalisées durant les cinq dernières années.
Sur le portail de l’Economie, des Finances, de l’Action et des Comptes publics, vous pourrez estimer un bien immobilier avec l’application « Demande de valeur foncière ».
Vous pouvez consulter les DVF sur data.gouv.fr et un outil de visualisation proposé par Etalab permet aussi d’y accéder.
Patrim est un outil résultant des données de l’administration fiscale qui mettra à votre disposition le tarif des biens immobiliers ; logement ou terrain suivant vos critères. Pour l’utiliser, vous aurez à vous rendre sur le site des impôts, aller dans l’onglet « Particulier » ensuite aller dans « Données publiques / Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien ».